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Das Erzgebirge ist Industrieregion, nicht Bürostandort. Was hier gehandelt wird, sind Hallen aus den 1990er Jahren, Ladenlokale in Innenstadtlagen und Mehrfamilienhäuser als Anlageobjekt. Große Neubauflächen gibt es kaum, dafür Bestand mit vorhandener Nutzung und meist mit vorhandenem Mieter.
Die Preise liegen weit unter denen von Chemnitz oder Dresden, die Renditen entsprechend darüber. Der Grund ist derselbe wie beim Wohnen: geringe Nachfrage, wenig Zuzug, ein überschaubarer Kreis von Käufern. Wer hier kauft, kauft Ertrag, nicht Wertsteigerung.
Bei Gewerbe zählt deshalb eine andere Zahl als beim Eigenheim. Nicht der Quadratmeterpreis entscheidet, sondern der Kaufpreisfaktor, also das Vielfache der Jahresnettomiete, das Sie zahlen. Er sagt Ihnen in einer Zahl, wie lange sich das Objekt aus sich selbst heraus trägt.
| Objektart | Typischer Faktor | Bruttorendite |
|---|---|---|
| Mehrfamilienhaus, saniert | 14 bis 18 | 5,5 bis 7 % |
| Mehrfamilienhaus, unsaniert | 9 bis 13 | 7,5 bis 11 % |
| Ladenlokal, vermietet | 10 bis 14 | 7 bis 10 % |
| Bürofläche | 10 bis 14 | 7 bis 10 % |
| Lager- und Produktionshalle | 8 bis 12 | 8 bis 12 % |
Ein Faktor von 10 klingt zunächst gut. Läuft der Mietvertrag aber in zwei Jahren aus und ist die Halle auf einen einzigen Betrieb zugeschnitten, kaufen Sie kein Renditeobjekt, sondern ein Leerstandsrisiko. Genau diesen Unterschied rechnen wir mit Ihnen durch.
Von der Produktionshalle bis zum Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage. Was am Markt ist, unterscheidet sich deutlich von den Großstädten.
Wer eine Gewerbeimmobilie bewertet, schaut auf andere Dinge als beim Wohnhaus. Diese drei entscheiden.
Das Vielfache der Jahresnettokaltmiete. Im Erzgebirge liegen die Faktoren je nach Objektart zwischen 8 und 18. Der Kehrwert ist Ihre Bruttorendite: Faktor 10 entspricht 10 Prozent, Faktor 16 entspricht 6,25 Prozent.
Sie bestimmt, wie sicher der Ertrag ist. Lange Laufzeit mit solidem Mieter hebt den Faktor, ein auslaufender Vertrag drückt ihn. Prüfen Sie außerdem Verlängerungsoptionen und ob eine Indexmiete vereinbart ist.
Wie leicht ließe sich die Fläche an jemand anderen vermieten? Standardmaße, normale Anbindung und eine unkomplizierte Baugenehmigung sind hier mehr wert als jede Sonderausstattung.
Die genannten Spannen sind Orientierung für den Erzgebirgskreis und ersetzen keine Bewertung. Was Ihr konkretes Objekt wert ist, hängt an Mietvertrag, Zustand und Nutzung. Die Einschätzung dazu ist bei uns kostenlos.
Wir vermitteln schwerpunktmäßig in Annaberg-Buchholz und im oberen Erzgebirge:
Annaberg-Buchholz
Aue
Schwarzenberg
Stollberg
Marienberg
Schneeberg
Zschopau
Olbernhau
Lößnitz
Zwönitz
Außerhalb der Region vermitteln wir Gewerbeobjekte in Chemnitz und Zwickau. Dort ist der Markt deutlich liquider, die Faktoren liegen aber auch zwei bis drei Punkte höher.
Eigennutzung oder Kapitalanlage? Die Antwort ändert, welche Objekte überhaupt in Frage kommen.
Passende Objekte, auch solche, die aus Rücksicht auf Mieter und Belegschaft nicht öffentlich inseriert werden.
Mietverträge, Betriebskosten, Baugenehmigungen und Nutzung gehen wir mit Ihnen durch.
Auf Wunsch außerhalb der Betriebszeiten, damit Ihr Interesse nicht vorzeitig bekannt wird.
Gewerbliche Finanzierungen laufen anders als private. Wir stellen den Kontakt zur passenden Bank her.
Wir bereiten alles vor und begleiten Sie zum Notar.
Banken verlangen bei Gewerbe mehr Eigenkapital und rechnen mit kürzeren Laufzeiten. Wer das vorher weiß, verhandelt anders.
Wir sind seit 1994 in Annaberg-Buchholz ansässig, als Immobilien- und Versicherungsmakler zugleich.
In dieser Zeit hat sich der Immobilienmarkt mehrfach gedreht. Wir haben jede Phase mitgemacht und wissen, was ein Objekt heute wirklich wert ist.
Kauf, Finanzierung und Gebäudeversicherung laufen bei uns über dasselbe Haus. Sie brauchen dafür nur einen Ansprechpartner.
Als Mitglied im Immobilienverband Deutschland sind wir an klare Berufsgrundsätze und regelmäßige Weiterbildung gebunden.
Sie haben bei uns von der ersten Anfrage bis zur Schlüsselübergabe dieselbe Person an Ihrer Seite.
Gewerbeobjekte wechseln hier oft den Besitzer, ohne je inseriert zu werden. Mit einem Suchauftrag erfahren Sie zuerst davon.
