Verkaufen dürfen Sie erst, wenn Sie im Grundbuch stehen. Dafür brauchen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament. Wer den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall stellt, zahlt für die Grundbuchberichtigung keine Gebühr.
Erben mehrere gemeinsam, geht der Verkauf nur einstimmig. Ein einzelner Miterbe kann weder verkaufen noch den Verkauf allein durchsetzen.
Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem Kauf durch den Erblasser, nicht mit dem Erbfall. Diese eine Zahl entscheidet darüber, ob der Verkauf Steuern kostet.
Ein geerbtes Haus zu verkaufen ist selten eine schnelle Sache. Zwischen dem Erbfall und dem Notartermin liegen Schritte, die sich nicht abkürzen lassen, und eine Steuerfalle, die viele erst bemerken, wenn der Bescheid kommt. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, in welcher Reihenfolge Sie vorgehen, wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen wollen, was davon eilt und was warten kann.
Eigentümer werden Sie mit dem Erbfall automatisch, verkaufen können Sie aber erst, wenn das Grundbuch Sie auch als Eigentümer führt. Der Notar beurkundet keinen Kaufvertrag über eine Immobilie, deren Eigentümer im Grundbuch noch der Verstorbene ist. Dafür brauchen Sie einen Nachweis der Erbfolge:
Der Erbschein ist deshalb der Schritt, der den Zeitplan bestimmt. Alles andere, von der Bewertung bis zu den Unterlagen, können Sie parallel erledigen.
Stellen Sie den Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, fällt dafür keine Gebühr an. Danach wird nach dem Wert der Immobilie abgerechnet. Bei einem Haus im mittleren fünfstelligen bis sechsstelligen Bereich ist das ein spürbarer Unterschied. Den Antrag zu stellen bedeutet übrigens nicht, dass Sie verkaufen müssen.
Rechtlich ja, praktisch fast nie. Eine Sperrfrist gibt es nicht, Sie müssen weder ein Jahr warten noch eine Genehmigung einholen. Bis der Nachweis der Erbfolge vorliegt und das Grundbuch berichtigt ist, vergehen aber je nach Nachlassgericht mehrere Wochen bis Monate. Vermarkten dürfen Sie in dieser Zeit bereits, beurkunden noch nicht.
Eine Frist läuft dagegen sofort: Wenn Sie das Erbe ausschlagen wollen, etwa weil Schulden auf dem Haus lasten, haben Sie dafür sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall (§ 1944 BGB). Wer in dieser Zeit über den Nachlass verfügt, nimmt das Erbe stillschweigend an.
Sind Sie Alleinerbe, entscheiden Sie allein. Sobald Sie im Grundbuch stehen, können Sie das Haus geerbt verkaufen wie jede andere Immobilie auch. Vermächtnisse, Pflichtteilsansprüche und offene Nachlassverbindlichkeiten sollten Sie vorher kennen, denn sie werden aus dem Nachlass bedient und damit häufig aus dem Verkaufserlös.
Erben mehrere gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Über einen Nachlassgegenstand können die Miterben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Für den Verkauf heißt das: Es braucht die Zustimmung aller, eine Mehrheit reicht nicht. Wer nicht mitziehen will, blockiert den Verkauf, und wer verkaufen will, kann niemanden dazu zwingen.
Kommt gar keine Einigung zustande, bleibt die Teilungsversteigerung als letztes Mittel. Der Erlös liegt dabei erfahrungsgemäß deutlich unter dem eines freien Verkaufs, und die Verfahrenskosten trägt zunächst der Antragsteller. In den allermeisten Fällen lohnt sich der Versuch, sich auf einen neutral ermittelten Wert zu einigen und auf dieser Basis zu verhandeln.
Bevor Sie mit der Vermarktung beginnen, lohnt sich eine ehrliche Antwort auf drei Fragen. Sie führen ziemlich zuverlässig zur passenden Entscheidung.
Selbst einziehen hat einen steuerlichen Vorteil, der oft übersehen wird: Für Kinder kann die Erbschaftsteuer auf das Familienheim entfallen, wenn sie unverzüglich einziehen und die Immobilie zehn Jahre lang selbst bewohnen. Die Befreiung ist an diese zehn Jahre gebunden, ein früherer Auszug oder Verkauf lässt sie rückwirkend entfallen.
Zwei Steuern sind zu unterscheiden, und sie werden regelmäßig verwechselt. Die Erbschaftsteuer fällt auf das Erbe an, unabhängig davon, ob Sie verkaufen. Die Spekulationssteuer fällt auf den Gewinn aus dem Verkauf an, und nur dann, wenn eine Frist noch läuft.
Für den Verkauf ist die zweite entscheidend, und dabei gilt eine Regel, die viele Erben überrascht: Sie treten in die Rechtsstellung des Erblassers ein (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Für die Zehnjahresfrist zählt deshalb nicht der Erbfall, sondern der Tag, an dem der Erblasser die Immobilie gekauft hat.
Im alten Kaufvertrag des Erblassers, ersatzweise im Grundbuch in Abteilung I mit dem Datum der Eintragung. Liegt beides nicht vor, bekommen Sie als Eigentümer beim Grundbuchamt einen aktuellen Auszug. Geerbt, geschenkt oder vor Jahrzehnten gebaut? Dann ist die Frist in aller Regel längst abgelaufen und der Gewinn steuerfrei.
äuft die Frist noch, ist der Verkauf trotzdem möglich. Er kostet dann Steuer auf den Gewinn, also auf die Differenz zwischen dem damaligen Kaufpreis des Erblassers und Ihrem Verkaufspreis, abzüglich der Kosten. Ob sich Abwarten lohnt, sollten Sie mit dem Steuerberater durchrechnen, bevor Sie die Vermarktung starten.
| Was | Frist oder Kosten | Worauf es ankommt |
|---|---|---|
| Erbe ausschlagen | 6 Wochen ab Kenntnis | Nur relevant, wenn der Nachlass überschuldet ist. Die Frist ist kurz und lässt sich nicht verlängern (§ 1944 BGB). |
| Anzeige beim Finanzamt | 3 Monate | Der Erwerb ist anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Bei notariell oder gerichtlich eröffneten Testamenten entfällt die Anzeige häufig, weil das Gericht meldet. |
| Grundbuchberichtigung | gebührenfrei bis 2 Jahre | Danach richtet sich die Gebühr nach dem Wert der Immobilie. |
| Erbschein | Gerichtsgebühr nach Nachlasswert | Entfällt bei notariellem Testament mit Eröffnungsprotokoll. |
| Energieausweis | vor der ersten Besichtigung | Pflicht auch für Erben. Er muss bei der Besichtigung vorgelegt und beim Verkauf übergeben werden. |
| Verkaufsdauer | 3 bis 6 Monate | Vom Vermarktungsstart bis zum Notartermin, je nach Lage und Zustand. Die Zeit bis zum Erbschein kommt davor. |
Ob Verkauf, Auszahlung von Miterben oder Erbschaftsteuer: Ohne belastbaren Wert lässt sich nichts davon sauber regeln. Wir schauen uns die Immobilie an und sagen Ihnen, was sie im Erzgebirge derzeit bringt.
Ausgangslage: Zwei Geschwister erben das Elternhaus im Erzgebirge. Die Eltern hatten es 1998 gebaut, der Erbfall ist im Frühjahr. Es gibt ein handschriftliches Testament, also wird ein Erbschein gebraucht. Beide wohnen auswärts, niemand will einziehen.
Reihenfolge: Erbschein beantragt, parallel den Wert ermitteln lassen und die Unterlagen zusammengesucht. Nach acht Wochen lag der Erbschein vor, die Grundbuchberichtigung wurde im selben Zug beantragt und war gebührenfrei, weil sie weit innerhalb der Zweijahresfrist lag.
Steuerlich: Der Bau liegt weit mehr als zehn Jahre zurück, die Spekulationsfrist ist abgelaufen. Der Verkaufsgewinn bleibt steuerfrei. Die Erbschaftsteuer blieb wegen der Freibeträge für Kinder ebenfalls außen vor.
Ergebnis: Verkauf rund fünf Monate nach dem Erbfall, Erlös hälftig geteilt. Der längste Einzelposten im Zeitplan war nicht die Vermarktung, sondern das Warten auf den Erbschein.
Häufige Fragen zum Verkauf eines geerbten Hauses
Eine Sperrfrist gibt es nicht. Beurkunden lässt sich der Verkauf aber erst, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen. Dafür brauchen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Mit der Vermarktung können Sie vorher beginnen.
Nein. Bei einem notariellen Testament oder einem Erbvertrag genügt dem Grundbuchamt in der Regel die Urkunde mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Nur bei handschriftlichem Testament oder gesetzlicher Erbfolge ist der Erbschein nötig.
Nur, wenn zwischen dem Kauf durch den Erblasser und Ihrem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Dann ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Der Erbfall selbst setzt diese Frist nicht zurück.
Ohne die Zustimmung aller Miterben kommt kein Kaufvertrag zustande. Bleibt eine Einigung aus, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Der Erlös liegt dabei in der Regel deutlich unter dem eines freien Verkaufs.
Sie als Erbe, ab dem Erbfall. Grundsteuer, Versicherung, Strom und Heizung laufen weiter. Bei mehreren Erben werden die Kosten anteilig getragen und üblicherweise beim Verkauf mit dem Erlös verrechnet.
Meist nicht. Eine vollständige Sanierung holt der Verkaufspreis selten ein, und geerbte Häuser werden häufig von Käufern gesucht, die ohnehin umbauen wollen. Sinnvoll sind Haushaltsauflösung, Grundreinigung und die Beseitigung offensichtlicher Mängel.
Seit 1994 begleiten wir Menschen im Erzgebirge beim Verkauf, bei der Vermietung und Finanzierung ihrer Immobilie – persönlich, diskret und mit echter Ortskenntnis.
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