Die meisten Baufinanzierungen sind auf zehn oder fünfzehn Jahre zinsgebunden, laufen aber deutlich länger. Wenn die Bindung endet, ist ein erheblicher Teil der Schuld noch offen, und für diesen Rest muss ein neuer Zins vereinbart werden. Das ist der Moment, in dem über die zweite Hälfte Ihrer Finanzierung entschieden wird.
Ihre Bank schickt Ihnen dafür in der Regel wenige Wochen vorher ein Schreiben mit einem Angebot. Dieses Schreiben ist bequem, und genau das ist sein Zweck. Es kommt so spät, dass kaum jemand noch vergleicht, und es muss deshalb nicht besonders gut sein.
Wer früher anfängt, hat drei Möglichkeiten statt einer. Welche davon in Ihrem Fall die richtige ist, hängt an Ihrer Restschuld, an der verbleibenden Zeit und daran, wie sicher Sie planen wollen.
Drei bis vier Jahre vor Ablauf der Zinsbindung, das ist der beste Zeitpunkt
Sobald das Schreiben Ihrer Bank kommt, spätestens dann
Wenn Sie seit mehr als zehn Jahren zahlen und aus dem Vertrag heraus wollen
Wenn sich Ihre Rate nicht mehr gut anfühlt und Sie sie ändern möchten
Wenn eine größere Summe frei wird und in die Restschuld soll
Wenn Sie verkaufen wollen und wissen müssen, was das mit dem Darlehen macht
Immobilie, Versicherung und Finanzierung im selben Haus. Beim Anschluss heißt das: wir sehen auch, ob Ihre Police noch zum Objekt passt.
Mehr Möglichkeiten gibt es nicht, und jede hat ihren Moment. Welche passt, entscheidet sich an der verbleibenden Zeit.
Die Bank verlängert zu neuen Konditionen, der Fachbegriff dafür ist Prolongation. Der Aufwand ist am kleinsten: keine neue Grundschuld, keine neuen Unterlagen, oft ein einziges Schreiben. Der Preis dafür ist, dass Sie nicht wissen, was woanders möglich gewesen wäre.
Der Rest wird von einem neuen Institut übernommen. Das lohnt sich, wenn der Unterschied in den Konditionen größer ist als der Aufwand, und der ist überschaubar: die Grundschuld wird abgetreten statt neu bestellt. Um die Formalitäten kümmern wir uns.
Ein Darlehen für später, vereinbart zu den Bedingungen von heute. Möglich bis zu etwa fünf Jahre im Voraus. Die Bank lässt sich die Wartezeit über einen Aufschlag bezahlen, der mit jedem Monat Vorlauf steigt. Sie kaufen damit Sicherheit, und wie jede Sicherheit kostet sie etwas.
Wir notieren uns, wann Ihre Zinsbindung endet, und melden uns rechtzeitig. So entsteht der Zeitdruck gar nicht erst, der die meisten schlechten Anschlüsse verursacht.
Wie hoch ist die Restschuld zum Stichtag, wie lange läuft die Bindung noch, welche Sondertilgungen sind vereinbart. Diese drei Zahlen stehen in Ihrem Darlehensvertrag.
Wenn Ihre bisherige Bank schon geschrieben hat, lesen wir das Schreiben mit Ihnen. Danach wissen Sie, ob es ein gutes Angebot ist oder nur ein bequemes.
Wir fragen bei mehreren Banken an und stellen die Rückmeldungen daneben. Rate, Bindung, Sondertilgung und Restschuld am Ende der neuen Bindung.
Bleiben, wechseln oder vorsorgen. Wir sagen Ihnen, was die Unterschiede in Ihrem Fall bedeuten. Entscheiden tun Sie.
Beim Wechsel läuft die Grundschuld über die Notare der beiden Banken. Wir begleiten die Termine, damit die Ablösung zum Stichtag sitzt und keine Lücke entsteht.
Der Rechner zur Anschlussfinanzierung gibt Ihnen einen ersten Richtwert. Ihre Restschuld steht im Darlehensvertrag oder in der letzten Jahresabrechnung: eintragen und sehen, wie sich Zins und Tilgung auf die neue Rate auswirken.
Der Zeitpunkt ist bei einem Anschluss wichtiger als bei jeder anderen Finanzierung, weil er darüber entscheidet, wie viele Möglichkeiten Sie überhaupt noch haben.
Fünf bis drei Jahre vorher: ein Forward-Darlehen ist möglich, Sie können den Zins von heute für später festlegen.
Ein Jahr vorher: für einen Wechsel reicht die Zeit bequem, alle Unterlagen lassen sich in Ruhe beschaffen.
Drei Monate vorher: es geht noch, wird aber eng, und Sie verhandeln unter Druck.
Nach zehn Jahren Laufzeit dürfen Sie ohnehin kündigen, mit sechs Monaten Frist. Das gilt auch dann, wenn die Bindung länger vereinbart war.
Das häufigste Argument gegen einen Bankwechsel ist der vermutete Aufwand. Er ist in Wirklichkeit klein, und die Posten lassen sich vorher genau benennen:
Die Grundschuld wird nicht neu bestellt, sondern an die neue Bank abgetreten. Das ist der günstigere Weg und beim Notar eine Routine.
Dafür fallen Notar und Grundbuchamt an, aber nur ein Bruchteil dessen, was bei der ersten Eintragung fällig war.
Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an, wenn Sie zum Ende der Zinsbindung wechseln. Sie wird nur dann zum Thema, wenn Sie vorher aus einem laufenden Vertrag heraus wollen.
Den Papierkram mit beiden Banken übernehmen wir. Für Sie bleibt eine Unterschrift und ein Termin.
Vier Wege, vier Situationen. Die Tabelle nennt keine Zinsen, weil die sich wöchentlich ändern. Sie nennt das, was stabil bleibt.
| Weg | Passt, wenn |
|---|---|
| Prolongation bei der eigenen Bank | Der Aufwand zählt für Sie mehr als der letzte Zehntelpunkt, und das Angebot hält dem Vergleich stand. Ohne Vergleich wissen Sie das allerdings nicht. |
| Wechsel zu einer anderen Bank | Der Unterschied in den Konditionen ist größer als die Kosten der Abtretung. Bei größeren Restschulden ist das oft schon bei kleinen Unterschieden der Fall. |
| Forward-Darlehen | Bis zu fünf Jahre Vorlauf und Sie wollen Planungssicherheit. Der Aufschlag ist der Preis dafür, dass Sie sich heute festlegen. |
| Volltilgerdarlehen | Sie wollen am Ende der neuen Bindung schuldenfrei sein. Die Rate ist höher, dafür gibt es nie wieder einen Anschluss. |
| Umschuldung mit Aufstockung | Ohnehin steht eine Sanierung an. Dann lässt sich beides in einem Vertrag zusammenfassen, statt zwei nebeneinander laufen zu lassen. |
| Sondertilgung vor dem Anschluss | Eine größere Summe ist frei geworden. Je kleiner die Restschuld, desto besser in der Regel die Konditionen für den Rest. |
| Vorzeitiger Ausstieg | Nur mit Vorfälligkeitsentschädigung, oder nach zehn Jahren Laufzeit mit der gesetzlichen Frist. Vorher rechnen, ob es sich trägt. |
Unser Büro steht in Annaberg-Buchholz. Für einen Anschluss brauchen wir Ihr Objekt nicht neu zu bewerten, das hat die Bank vor Jahren getan. Wichtiger ist, was sich seitdem geändert hat.
Erzgebirgskreis. Wer hier vor zehn oder fünfzehn Jahren gekauft hat, sitzt heute oft auf einem Objekt, das deutlich mehr wert ist als damals, und auf einer Restschuld, die deutlich kleiner ist. Beides zusammen verbessert die Ausgangslage für den Anschluss spürbar. Viele wissen das nicht und nehmen deshalb das erste Angebot.
Anschlussfinanzierung Chemnitz. In der Stadt sind wir regelmäßig tätig. Der Unterschied zu einem Vergleichsportal: Sie sprechen mit einer Person, die Ihren Vertrag gelesen hat, und nicht mit einem Formular, das Ihre Restschuld schätzt.
Aue, Schwarzenberg, Marienberg und Zwickau. Auch dort begleiten wir Anschlüsse. Der Weg zu uns lohnt sich einmal, danach läuft das meiste über Telefon und Post.
Annaberg-Buchholz
Aue
Schwarzenberg
Stollberg
Marienberg
Schneeberg
Zschopau
Olbernhau
Lößnitz
Zwönitz
Nennen Sie uns das Ende Ihrer Zinsbindung und die Restschuld. Wir sagen Ihnen, welcher der drei Wege in Ihrem Fall in Frage kommt und wann Sie handeln sollten.
Schildern Sie uns kurz Ihr Vorhaben. Wir melden uns per Telefon oder E-Mail, Mo-Fr innerhalb eines Arbeitstages, und sagen Ihnen, welcher Rahmen realistisch ist.
